부동산 분석의 길라잡이 부동산 분석의 길라잡이

깡통주택이라는 단어 한 번씩은 들어보셨죠? 피해자분들이 상당히 많고, 특히 한 국가의 미래라고 할 수 있는 젊은 세대의 피해가 커서 심각한 사회문제가 되고 있습니다. 과연 깡통주택이라는 것은 무엇일까요?  HUG안심전세포털의 설명에 따르면, 깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 말합니다. 아래의 그림과 같이 매매가격의 대부분을 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫이 거의 없는 집들을 흔히 깡통주택이라고 합니다.   해당 사이트에 보면 상기의 그림과 함께 추가 설명을 위해서 아래와 같은 예시가 기재되어 있습니다.  상기의 내용은 깡통전세의 위험을 알리고, 개념을 이해하게 쉽게 설명한 좋은 그림입니다. 그러나 구체적으로 봤을 때..

경매 물건을 검토하다 보면 감정평가서상 또는 경매 물건 설명에  "법정지상권이 설정될 경우 토지단가 얼마이다"라고 비고에 별도 표기가 되어 있거나, "법정지상권이 설정될 수 있으니 주의하시기 바랍니다" 등의 문구를 보실 때가 있습니다.  법정지상권이란 무엇일까요?   "지상권"은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말합니다. (민법 제279조) 지상권은 계약에 의해서 지상권설정의 목적, 범위, 존속기간, 지료와 지급시기 등을 정하여, 등기를 하여 성립되는 물권 중 용익에 관한 권리로서, 양도성 및 상속성이 있습니다. 그러면 법정지상권은 무엇일까요?"법정"이라는 용어에서 알수 있듯이  당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는..

"지번"이라 함은 필지에 부여하여 지적 공부에 등록한 번호를 말합니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조) 우리나라의 유일한 주소 체계였으나 2011년부터는 도로명주소와 병행되기 시작했으며, 2014년에 도로명 주소의 전면 시행으로 공법관계에서의 주소는 대부분 도로명주소로 대체되었습니다. 도로명주소는 도로명 + 건물 번호로 이루어져 있습니다. 그러면 이젠 더이상 지번 주소는 필요가 없는 것일까요? 부동산을 분석 하실 때 지번주소를 이용하여 검색하시나요? 도로명주소로 검색을 하시나요? 부동산 분석 업무를 하시는 많은 분들은 지번 주소에 익숙하신 경우가 더 많으실 거예요. 오래 사용하던 주소 체계여서 일수도 있지만, 주된 이유는 도로명 주소 구조에 힌트가 있어요! 바로 "건물 번호" 부분 때..

부동산 용어 중에 필지와 획지라는 것이 있습니다. "필지"는 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위를 말한다. (「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조 제21호) 이때 "필"이라는 글자는 "붓 필" 자로, 과거 소유권을 표시해야 할 때 먹을 먹인 붓을 한 번에 돌려 그려서 누구의 토지라고 표시한 데서 유래되었다고 합니다. 이러한 "필지"는 법률적인 개념으로서, 하나의 필지에는 하나의 지목만이 설정된다는 원칙이 적용됩니다. 또한 면적, 형상 등에 관계 없이 토지에 대한 소유권이 미치는 범위의 한계를 정한 것입니다. 법률에는 "지번부여지역"의 토지로서 소유자와 용도가 같고 지반이 연속된 토지는 1필지로 할 수 있다고 규정되어 있습니다. 이와는 유사하지만 다른 개념으로 "획지"라는..

지적의 역사에 대해서 생각해 보신 적 있나요? 지적 측량, 지도라고 하면 문명이 발달되고 법체계가 정비된 현대사회에서나 발전한 개념처럼 느껴지실 텐데, 사실 그 역사가 굉장히 오래되었습니다. 아래 벽화는 이집트 귀족 무덤에 있는 벽화의 모습인데, 무슨 줄을 들고 있고, 자와 긴 막대기 같이 생긴 것을 들고 있는 사람들의 모습이 보이시죠? 바로 측량을 하고 있는 모습이라고 합니다. 신기하죠? 왜 이렇게 지적, 지도가 일찌감치 발달한 것일까요? 문명의 4대 발상지 다들 아시죠? 해당 지역의 공통점은 하천 유역이라는 점입니다. 식수 공급이 용이하고, 농작물을 경작하기도 좋고, 여러 이점이 있는 곳이 강 인근이지만, 단점이 하나 있어요. 바로 하천이 범람하는 문제가 발생할 수 있다는 점이죠. 하천이 이따금씩 범..

부동산의 물적사항을 정리한 공부는 크게 토지대장과 건축물대장이 있습니다. 토지대장은 토지의 물적사항을 정리한 것이고, 건축물대장을 건축물의 물적사항을 정리한 것으로 집합건축물대장과 일반건축물대장이 있습니다. 토지대장에는 지목, 면적, 사유, 소유자에 관한 정보가 등재되어있고, 건축물대장에는 대지면적, 연면적, 건축면적, 주구조, 주용도, 층수, 사용승인일 등이 등재되어 있어요. 이때 많이 헷갈려 하시는 부분이 이 두 대장 사이에 공통 요소라 할 수 있는 '면적'입니다. 토지대장상에 있는 토지면적, 건축물대장상의 대지면적이 항상 동일 할까요? 이 부분이 흔히 혼동하기 쉬운 부분입니다. 정답은 항상 일치하는 것은 아니다!! 입니다. 토지면적은 지적공부상 토지의 수평 투영면적을 의미합니다. 반면, 대지면적은 ..

안녕하세요. 새해를 맞이하여 "국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안" (2024.01.10) 이 발표되어 이슈가 되고 있습니다. 주택 공급 확대와 관련한 다양한 정책이 많이 제시되고 있는데, 눈여겨보셔야 할 세부 내용 들에 대해서는 하나씩 주제로 잡아 글을 추가할 예정입니다. 첨부 파일 올려드릴 테니 틈틈이 읽어보시면 좋겠습니다. 오늘은 관련 내용 중 재건축, 재개발과 관련하여 준공 30년 도과시 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용한다는 내용과 관련하여, 과연 준공 30년 이상인 건물이 많은 지역은 어디일까?라는 단순한 호기심으로 부동산 데이터를 분석해 본 결과를 공유드리고자 합니다. 흔히, 건물의 노후도를 이야기할 때, 그 기준으로 삼는 것이 사용승인일 이후 30년이상 경과했는가?입..

안녕하세요. 지난번 등기부등본 보는 방법에 대한 글을 올린 후로, 관련 내용 중 대지권지분 계산하는 방법에 대해 궁금해하시는 분이 계셔서 추가적으로 예시를 적어드릴까 합니다. 구분건물(아파트, 다세대 등)의 경우에 [표제부]는 (전유부분의 건물의 표시)와 (대지권의 표시) 부분이 있고, 바로 이 (대지권의 표시) 부분에 대지권비율이 나옵니다. 대지권은 구분소유자가 전유부분(건물부분)을 소유하기 위해 1동의 건물이 소재하는 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 아래의 예시를 참조해 주세요. 대지권의 비율은 443.6분의 22.96으로 표기되어 있습니다. 이는 위에 대지권의 목적인 토지의 표시에 나오는 해당 토지 면적에 대하여 적용하는 비율이라고 생각하시면 됩니다. 따라서 대지권의 목적인 토지의 면적 44..