깡통전세(깡통주택) 개념

깡통주택이라는 단어 한 번씩은 들어보셨죠? 

피해자분들이 상당히 많고, 특히 한 국가의 미래라고 할 수 있는 젊은 세대의 피해가 커서 심각한 사회문제가 되고 있습니다. 과연 깡통주택이라는 것은 무엇일까요? 

 

HUG안심전세포털의 설명에 따르면, 

깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 말합니다. 아래의 그림과 같이 매매가격의 대부분을 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫이 거의 없는 집들을 흔히 깡통주택이라고 합니다.  

출처: HUG전세피해지원센터

 

해당 사이트에 보면 상기의 그림과 함께 추가 설명을 위해서 아래와 같은 예시가 기재되어 있습니다. 

출처: HUG전세피해지원센터

 

상기의 내용은 깡통전세의 위험을 알리고, 개념을 이해하게 쉽게 설명한 좋은 그림입니다. 그러나 구체적으로 봤을 때 유의할 점이 있을 있어, 오늘의 주제로 살펴보려고 합니다. 

 

사실 부동산의 가격(매매가격, 전세가격)이라는 것은 시장 상황에 따라 끊임없이 변화하기 때문에, 전세금이 전체 집값의 **% 이상이면 깡통전세로서 위험하고, **% 이하면 무조건 안전하다는 식의 절대적인 기준이 없습니다. 다만 상기 그림에서와 같이 매매가와 전세가의 차액인 GAP이 클수록 상대적으로 나의 보증금을 회수할 확률이 높아진다는 말이 더 정확한 표현입니다.

 

해당 부동산의 안정성은 만약 나의 임대인이 임대보증금을 돌려 주지 않고, 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 낙찰대금을 통해 나의 보증금을 얼마나 회수할 수 있는가로 결정됩니다. 이때, 매매가격, 경매 법사가격, 낙찰가격이 각각 어떤지에 따라서 해당 부동산의 위험성이 달라질 수 있습니다. 

 

예를 들어 주택 A의 경우 매입 당시 집값이 5억이고, 그 때 임대인의 돈은 1억 원, 대출금 2억 원, 보증금 2억 원이라서 상기와 같이 집값의 80%가 타인의 돈이라 하더라고, 부동산 시장이 호황기이고, 해당 부동산이 속한 지역에 개발 호재가 있어서 부동산 가격이 크게 상승한 경우라 한다면, 향후 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 시점에는, 경매 금액이 8억, 낙찰금액이 6억이 될 수 있고, 이 경우 선순위 대출금 2억을 공제하고서도 4억의 차액이 남기 때문에 보증금 2억을 100% 회수할 수 있을 것입니다. 

 

반대로, 주택 B의 경우 처럼 매입당시 집값이 5억이고, 임대인의 대출금이 5천만 원이고, 나의 보증금이 2억 원이라서 안전하다고 생각했다 하더라도, 그 매입당시 집값 자체가 거품인 상태에서 고가였고, 부동산 시장이 변화하여 전체적인 시세 수준이 크게 하락한 경우라면, 경매 시점 법사가가 3.5억, 낙찰가가 2억 될 수 있으며, 이때에는 선순위 대출금 5천만 원을 공제하고 남은 1.5억 원만 회수할 수 있어서 결과적으로 5천만 원을 손해 보는 경우도 생길 수 있습니다.

 

따라서, 비율만 중시하고,  전세가율이 높다 낮다라는 수치만을 믿고 깡통전세다 아니다라고 판단하면 자칫 위험한 계약을 하게 될 수도 있습니다.

 

반드시 염두해 두어야 하는 것은, 

 

1. 부동산 가격은 변화한다는 것입니다. 매입당시의 금액 수준과 경매 진행할 미래시점과의 부동산 시장은 얼마든지 달라질 수 있습니다. 따라서 의사결정 할 당시의 부동산 시세 수준뿐만 아니라 지역의 변화 등과 부동산시장 자체의 특성을 면밀히 검토하여, 전세 계약기간이 만료하게 될 2년 뒤 또는 4년 뒤 미래시점의 시장 변화를 항상 염두에 두어야 합니다. 

 

2. 적정 금액 수준을 파악하기 위해서는 나의 부동산 뿐만 아니라  인근에 유사한 부동산의 거래가격을 시계열적으로 폭넓게 분석해야 합니다. 요즘은 인터넷 을 통해 손쉽게 실거래가격 등을 파악할 수 있어서, 이러한 가격 검토를 하기 수월해졌습니다. 그러나 간혹, 이러한 점을 이용하여 일부러 실거래가격 신고를 높게 만들기 위해 지인 간의 거래를 한다든가, 거래 신고 후 취소하는 등의 수법을 통해, 사람들을 혼란스럽게 하여 시세 파악을 어렵게 하는 경우가 있습니다. 

 

따라서 지역의 범위를 넓이고, 시계열 변화 등과 해당 부동산의 특성을 꼼꼼하게 살펴서 이러한 이상 거래 들을 제거하고, 시장의 흐름을 파악하는 눈을 갖출 수 있도록 평소에도 부동산 분석에 관심을 갖기를 추천드립니다. 사용자들에게 맞는 편한 분석 도구를 하나씩을 갖춰놓고, 게임하는 것처럼 부동산을 분석하는 연습을 조금씩 해나가시길 추천드립니다.  

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3. 부동산등기부등본 보는 법을 연습해 두시길 바랍니다. 선순위 근저당이 얼마나, 근저당이 없어서 안전하다 등등의 말을 하는 것은 추후 경매가 진행 될 경우를 가정하여 검토하는 사항 등입니다. 경매가 진행되면 낙찰금액에서 각각의 이해관계인들이 배당을 받아 채권채무관계를 정리하게 됩니다. 처음 계약당시 선순위 근저당을 확인하고, 확정일자와 전입신고 등의 대항력을 갖추기 위한 노력등을 하는 것은 배당을 받을 때의 순서를 정하기 위함입니다. 부동산의 낙찰가격이 높을수록, 선순위인 체납 세금 및 근저당, 선순위 임차권자가 없어서 나의 배당순위가 높을수록 나의 보증금을 100% 회수할 가능성이 높아집니다. 

 

4. 전세반환보증보험 등을 가입하시기 바랍니다. 사고가 안나겠지, 안전하겠지라는 생각으로 방심하시면 안 됩니다. 국가에서 지원해 주는 다양한 제도 등을 적극 활용하시며 백만분의 일의 확률이라고 사고가 날 것을 대비하여 미리 예방하시길 바랍니다. 부동산은 그 자산 규모가 크기 때문에, 자칫 단 한 번의 사고 만으로도 큰 재산상의 손실이 날 수 있습니다. 항상 조심 또 조심하시기 바랍니다. 

 

 

우리는 부동산에 대한 분석을 얼마나 많이 할까요?

아무래도 살면서 부동산을 거래하게 되는 경험이 많지 않기 때문에 상대적으로 타인의 이야기에 의존하거나, 분석을 어디서부터 어떻게 해야 할지 막막한 게 사실입니다.

물론, 공인중개사 분 등의 전문가의 도움을 받는 것도 중요하지만,

우리가 오랜 시간 살아갈 공간이자, 자산 규모도 큰 부동산을 거래하기 위해서는 단 한번의 거래일지라도 평소에 부동산 분석에 대한 공부를 미리미리 하셔서 가능하면 더 안전하고 확실한 거래를 하시기를 추천드립니다. 꼭 부동산 거래에 대한 이슈가 없을 때에도 관심 지역을 정해놓으시고 적정 시세는 무엇일지? 어떻게 가격이 변화할지 등을 검토해 보시는 습관을 가져보세요~~ 익숙해지시면 생각보다 재미있습니다~~!!!

 

 

 

<물론 작정하고 사기치는 사람이 가장 나쁜 사람이고, 그러한 사람들을 처벌하는 것은 제도적인 개선이 있기를 기원하며>