법정지상권이란? 경매 진행 시 조심해야할 개념

경매 물건을 검토하다 보면 감정평가서상 또는 경매 물건 설명에  "법정지상권이 설정될 경우 토지단가 얼마이다"라고 비고에 별도 표기가 되어 있거나, "법정지상권이 설정될 수 있으니 주의하시기 바랍니다" 등의 문구를 보실 때가 있습니다. 

 

법정지상권이란 무엇일까요? 

 

 "지상권"은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말합니다. (민법 제279조) 지상권은 계약에 의해서 지상권설정의 목적, 범위, 존속기간, 지료와 지급시기 등을 정하여, 등기를 하여 성립되는 물권 중 용익에 관한 권리로서, 양도성 및 상속성이 있습니다. 

그러면 법정지상권은 무엇일까요?

"법정"이라는 용어에서 알수 있듯이  당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말합니다.

 

민법 제366조에 따르면, 

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정합니다. 

 

토지와 그 지상의 건물 및 기타 공작물의 소유자가 일치하는 경우가 일반적이지만, 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보아 소유자가 각각 다를 수 있습니다. (별도 등기부 존재) 지상권은 쉽게 이야기하면, 다른 사람 소유의 토지 위에 건물 및 수목 등을 소유하기 위해서 일정 지료를 내고 토지를 사용하기 위한 권리를 의미하는 데, 이렇게 양 당사자간에 합의에 의한 것이 아니라 원래는 토지와 건물의 소유자가 같았는데, 토지와 건물 중 어느 하나에만 저당권이 설정되고 이것이 경매에 넘어가서 부득이하게 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 제한적으로 적용되는 개념이 "법정지상권"입니다. 

 

법정 요건을 충족 시 설정되는 지상권이기 때문에, 요건이 명확하게 적용이 되어야 하는데, 구체적인 조건은 다음과 같습니다. 

√ 저당권설정 당시부터 건물이 존재할 것

√ 저당권설정 당시에는 토지와 건물 소유자가 동일할 것

√ 토지와 건물 중 어느 하나에 저당권이 설정될 것

√ 경매로 인해 건물과 토지 소유자가 분리될 것

 

따라서 경매 투자시에는 해당 토지 또는 건물이 법정지상권이 설정되어 있는지 잘 확인하셔야 합니다. 단지 "싸다"는 이유로 자칫 잘못된 투자를 하시면, 법정지상권이 설정되어 있지 않는 건물만을 낙찰받아서 철거의 의무를 져야 하는 난감한 상황이 생길 수 있거나, 반대로, 법정지상권이 설정된 토지를 낙찰받아서 자유롭게 토지를 사용할 수 없고, 일정기간 지료 수익만 받을 수 있는 문제 등이 발생할 수 있습니다. 

 

이를 확인하기 위해서는 등기사항전부증명서의 내용을 잘 살펴보셔서 저당권설정 당시, 공동담보 목록이 무엇인지, 토지와 건물 양쪽 모두 등기부등본의 소유자가 누구인지, 그 소유자가 일치하는 지 등을 꼼꼼히 확인하실 필요가 있습니다!