서울시 용적거래제 검토, 용적률이란?

 

최근 한 기사에 따르면 서울시가 '용적거래제도'(TDR) 도입 방안을 검토한다고 합니다. 

못다 쓴 용적률, 다른 곳에 판매…서울시, 용적거래제 검토 (naver.com)

못다 쓴 용적률, 다른 곳에 판매…서울시, 용적거래제 검토

 

용적거래제는 개발이 제한된 지역의 용적률을 다른 지역으로 넘겨 추가 개발이 가능하게 하는 제도를 말합니다. 

예를 들면, 문화재 보호나 항공기 안전 등에 따른 규제 등으로 용적률이 제한된 지역에서 이러한 제한이 없는 다른 곳으로 용적률을 팔 수 있도록 하는 제도를 말합니다. 아직 이 제도가 도입될지는 불투명하다고 해도, 용적률은 부동산 가치에서 굉장히 중요한 개념이라 오늘은 용적률에 대한 이야기를 하려고 합니다. 

 

용적률이란, 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다. 이때, 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다.

다만, 용적률을 산정할 때에는 다음에 해당하는 면적은 제외한다.

① 지하층의 면적

② 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적

③ 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

④ 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

 

상기와 같이 세부 요건이 있어서, 용적률을 산정할 때 제외되는 면적이 있기는 하지만, 쉽게 건축물의 규모를 나타내고, 각 층의 바닥면적을 합한 전체 건물의 면적이라고 생각하시면 됩니다. 

 

대지면적은 대지의 수평 투영 면적으로서 도로로 간주되는 부분을 뺀 면적을 말하는데, 이러한 대지면적에 대한 연면적의 비율을 뜻한 용적률은 결국, 주어진 땅 위에 얼마만큼의 건물을 올릴 수 있는지를 나타내는 지표를 말합니다. 땅의 크기는 제한되어 있고, 수직적으로 층을 늘려서 건물을 사용할 때 건물의 규모를 얼마만큼까지 지을수 있는가? 바로 그것에 대한 기준이 용적률입니다. 

 

우리나라는  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 각 용도지역 별로, 용적률의 최대한도를 규정해놓고 있습니다. 즉, 건축가능한 규모를 정해놓고 있는 것입니다. 

 

같은 100㎡ 땅이라 하더라도, 5층짜리 건물을 올릴 수 있는 땅과, 10층짜리 건물을 올릴 수 있는 땅이 있다면, 당연히 10층짜리 건물을 지을수 있는 땅이 비싸겠죠? 상업용 건물이라고 생각해보시면, 건물의 규모가 클수록, 임대료를 받을 수 있는 공간이 그만큼 는다는 것이고, 당연히 부동산의 가치가 올라가는 것과 같은 이치입니다.

 

따라서, 대지면적 안에서 건물의 수직적인 규모를 결정짓는 용적률이라 함은, 해당 부동산의 가치를 결정하는 아주 중요한 기준이 되는 것입니다. 이런 용적률은 앞서 언급 드린 법률 등에 따라 지역 및 위치에 따라 차이가 있습니다. 이를 법정 용적률이라 하는데, 결국 법정 용적률은 내가 해당 대지를 갖고 최~~대로 이용할수 있는 용적률 기준을 의미하므로, 만약 어떤 부동산이 있는데, 법정 용적률에 미달한 것이라고 한다면, 증축해서 더 건물의 이용가치를 높일 수 있다는 의미가 됩니다. 

 

따라서 사람들은 부동산을 신축할 경우, 가능한 용적률의 최대치에 맞게 건물을 설계하기 위해서 많은 노력을 기울입니다. 이 때, 조건에 따라 용적률 최대 완화기준 등이 적용되어, 주어진 용도지역 내에서 규정된 용적률 최대한도를 넘어서 건축물을 지을수도 있습니다. 예를 들어, 친환경 건축물로 지을 경우, 녹색건축물 관련 건축기준 완화 세부기준에 따라 용적률이 완화되어, 주변 건축물에 비하여 더 높은 건축물을 지을 수 있는 경우 등이 이에 해당합니다. 따라서 건축법과 관련 완화 규정 등을 잘 파악하여 설계하여, 제한되어 있는 대지면적 하에서, 최대한의 가치를 높일 수 있는 부동산을 건축하는 것이 사업성을 높이는 중요 방법입니다. 

 

용적거래제는 이렇게 부동산가치에 지대한 영향을 미치는 용적률을 '거래'할 수 있도록 함으로써,  문화재를 보호한다거나, 군사 목적 또는 비행 목적 등으로 공공의 안전을 위해서 개발이 제한되어 있는 등, 공공의 이익을 위하여 개인의 재산권이 제한되어 있는 지역의 남은 용적률을 판매하도록 하여, 고도의 개발이 가능한 곳에서는 더욱 높게 건물을 지을 수 있도록 하는 목적으로 지역간의 균형 및 형평을 목적으로 하는 제도라 할 수 있습니다. 단, 무분별한 거래를 방지하기 위한 기준, 방법 등에 대한 명확한 기준이 확립되지 않으면, 국토의 균형적 발전 및 보호 등에 문제가 생길 수 있으니, 많은 검토가 필요하겠죠? 과연, 서울시에서 해당 제도가 도입될 지, 어떠한 방안으로 도입이 될지 지켜보는 것도, 부동산 투자 및 개발의 기회를 잡기 위한 좋은 전략이라 생각됩니다. 

 

오늘은 용적률에 대하여 언급드렸는데, 용적률, 연면적, 대지면적 등은 앞으로도 종종 언급할 내용이니 꼭 기억해 두시길 바랍니다. 

 

 

TIP) 연면적, 대지면적, 용적률 등은 건축물대장의 표제부 또는 데이타운을 보시면 확인이 가능합니다. 

건축물대장 표제부 예시

출처: www.data-wn.com (데이타운)