유재석 논현동 부동산 매입 - 일단지 개념과 부동산 가치

 

지난주 유재석 님이 전액 현금으로 논현동에 소재한 부동산을 매입했다는 기사가 보도되면서, 사람들의 많은 관심을 끌었습니다. 부동산 관련 스터디 모임이나 부동산 투자 관련 블로그에서도 이 뉴스를 언급하며, 전액 현금으로 매입했다는 점과 유재석 님이 주주로 있는 안테나 엔터테인먼트가 주변에 위치하는 점 등을 강조한 내용이 주를 이루고 있는데요~

 

사실 해당 논현동 부동산은 그 가치가 변화할 수도 있다는 점을 말씀드리며 '일단지 개념'을 이해시켜 드리기에 가장 완벽한 사례라고 생각되어 오늘의 주제를 '일단지 개념과 부동산가치'로 잡았습니다. 

 

'일단지'는 지적공부상 2필지 이상으로 구분되어 있는 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 토지를 말합니다.

국토교통부 「표준지공시지가 조사평가기준」에서는 제20조 일단지의 평가를 규정하면서, '용도상 불가분의 관계'라 함은 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적 ·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다고 규정하고 있습니다. 

 

「감정평가에 관한 규칙 」 제7조에서 또한, 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가 할 수 있다고 규정하며, '용도상 불가분의 관계'가 언급되고 있습니다. 

 

정리하면, 지적공부상 2필지 이상으로 구분되어 있는 토지가, 최유효이용의 관점에서 볼때 인접 토지와 일단을 이루어 같은 용도로 이용되는 것이 가장 가치가 높다고(수익성이 높다고) 인정되어 일단으로 이용되고 있을 때 해당 토지를 '일단지'라고 칭합니다. 

 

이러한 일단지의 대표적이 예가 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물이 건립되어 있거나, 건축 중에 있는 토지 또는 현재는 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 경우 등이 이에 해당합니다. 

 

논현동 사례를 근거로 일단지를 설명드리겠습니다. 

유재석 님이 최근 구매했다던 논현동 토지는 아래와 같습니다. 

 

제1종일반주거지역에 소재하는 토지로서, 좌측의 토지 (이하 1번 토지)는 현재 건물이 철거되어 나지 상태이고, 우측의 토지(이하 2번 토지)는 다세대 건물이 소재하고 있습니다. 

 

 

1, 2번은  각각 6미터 내외의 도로에 접하는 토지로서, 도로조건은 세로한면(가)에 해당하고, 공시지가는 2023년 기준하여 8,644,000원/㎡입니다. 개별공시지가를 산정하기 위한 토지특성정보상 1번 토지의 형상은 가장형이며, 2번 토지의 형상은 정방형입니다. 

 

이렇게 현재의 이용상황이 다른 두개의 땅을 동시에 구입한 이유가 무엇일까요? 

주목해야 하는 점은 두 땅이 '인접'해 있다는 점입니다. 

앞서 일단지의 개념에서 언급드렸던 용도상 불가분의 관계가 성립되기 위해서는 사회적·경제적 ·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계가 되어야 한다고 말씀드렸는데, 

결국 물리적으로 일단으로 이용할 수 있어야 하고 (물리적 가능성), 

법률적으로 타당하여야 하며 (법률적 타당성)

이러한 이용이 경제적으로 합리적이여야 합니다. (경제적 타당성)

우선 물리적 측면에서 해당 토지와 같이 인접하고 있어야 하는 것이겠죠?

 

 

또한 해당 토지는 1종일반주거지역에 소재하고 각각 4미터 이상의 도로에 접하고 있으며, 토지이용계획상 별도의 제한 사항이 없어서, 일단으로 이용하더라도 법률적으로 큰 제약이 없어 보입니다. 

 

 

그러면 경제적으로는 어떠할까요? 

 

만약 두 필지 위에 하나의 건축물을 신축할 경우, 해당 땅은 '일단지'가 되고, 토지 특성상 두 개의 도로에 접하는 '각지'상태가 됩니다. 어떠한 토지가 두개 이상의 도로에 접하는 경우를 '각지'라고 하는데, 통상적으로 하나의 도로에 접하는 경우에 비하여 '각지'는 토지의 가치가 크게 올라가게 됩니다. 

 

이는 토지이용의 편의성과 인접도로 진출입의 용이성 등이 좋아지고, 신축할 경우 설계의 다양성을 확보할 수 있어서, 토지의 효용이 그만큼 향상되기 때문입니다. 

 

따라서, 만약 해당 토지 위에 하나의 건축물을 신축하는 것을 조건으로, 건축허가가 나고, 착공이 시작된다면 다음 연도의 개별공시지가 산정 시 토지특성상 도로조건은 세로한면이 아닌 세각(가)로 변경될 것이고, 형상 또한 일단의 토지 형상을 고려하여 세장형으로 변경될 것이며, 이에 따라 개별공시지가 수준 및 시세도 변화할 것입니다. 

 

이러한 일단지 개념을 잘 알고 계시면 부동산 투자 시 현재의 상태만을 보는 것이 아니라, 인접 부동산의 이용상황 및 상태 등을 종합적으로 고려하여 향후 활용가능성 등을 염두에 두고 보다 유연하게 의사결정하셔서, 부동산 가치를 높이는데 적극 활용할 수 있을 것입니다. 

 

DATAWN TIP)

참고로 과연 유재석 님이 구입하는 금액이 적정한 것인지? 궁금하시죠?

데이타운에서는 해당 주소를 클릭할 경우, 토지건물 유형 부동산의 AI추정가를 제공하고 있습니다. 

2번 토지는 현재 다세대 주택으로 이용중이라, 1번 토지에 대해서만 추정가가 제공되고 있는데, 

2023년12월19일을 기준으로 조회한 가격 수준은 우측 "추정가"와 같은 102.25억 원 (3,423.41만 원/㎡)입니다. 평당 가격 수준으로는 1.13억 원 수준입니다. 실제 거래금액은 116억 원으로 (3,883.5만 원/㎡), 평당 가격 수준으로 1.28억 원 수준입니다. 

데이타운 추정가격이 살짝 낮기는 해도(실제매매가 대비 약 90%), 인근 유사 거래가격 수준 및 사례를 함께 검토해 볼 수 있어서 도움 되실 것입니다.

물론 해당 금액은 감정평가 금액은 아니고, 단순 참고용입니다. AI추정시세는 하나의 의사결정 수단으로서 의미가 있으니 많이 활용해 주세요~!! 계속 업데이트하기 위해 노력하겠습니다. 감사합니다!